Comment calculer la plus-value sur une vente immobilière ?

Comment calculer la plus-value sur la vente d'un bien immobilier

Les impôts liés à la plus-value de l’immobilier peuvent varier selon le type de bien. La vente d’une habitation principale est exemptée d’impôts, ce qui n’est pas le cas pour les résidences secondaires ou bien locatifs. Il faut donc que vous soyez au fait des lois et réglementations en vigueur afin de savoir comment seront imposées vos plus-values immobilières ainsi qu’à toutes les exceptions possibles. Dû aux différents paramètres pouvant influer sur votre situation financière suite à une vente, il s’avère nécessaire que vous preniez un conseiller compétent pour effectuer correctement cette étape cruciale de votre patrimoine immobilier.

Qu’est-ce que la plus-value immobilière ?

La plus-value est le résultat de la différence entre le prix d’achat et le prix de vente ou bien celui entre la valeur déclarée du bien au moment de l’héritage ou de la donation et son prix initial. Elle concerne tous les biens, que ce soit des maisons, des terrains ou encore des appartements.

Cependant, il faut faire attention car cette somme doit être acquittée sous forme d’impôt à l’État par notaire interposé. Malgré certaines exclusions pouvant intervenir sur certains cas particuliers le calcul exact reste relativement complexe pour une personne ordinaire.

Comment calculer la plus-value immobilière sur la vente d’un bien ?

Lorsque l’on désire vendre son bien immobilier, il est important de prendre en compte la plus-value brute. Cette somme correspond à la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition des biens concernés : elle doit être corrigée pour tenir compte des variations du marché par rapport au moment où ont été faites les acquisitions et/ou les reventes qui y sont associés.

Le montant initial du prix de vente mentionné dans l’acte sera une somme corrigée et prendra en compte les frais afférents à la transaction (notaire, taxes, etc…). De plus, le prix d’acquisition est aussi un calcul fait avec des données actualisables selon la valeur marchande. Les factures établies par des professionnels sont nécessaires pour justifier les frais engagés.

La partie imposable d’un bien immobilier qui est taxable correspondra alors à sa plus-value nette : elle peut être déterminée grâce aux abattements particuliers appliqués au montant total ; dont le taux va augmenter proportionnellement si le bien immobilier concerné à été détenu longtemps pendant son acquisition/revente.

Comment faire la déclaration de plus-value immobilière ?

Dans le cas d’une vente d’actions représentant des actifs ayant pour majorité des biens immobiliers, l’assistance notariale n’est pas obligatoire. Toutefois, si le gain est imposable, il faudra alors enregistrer ce document par acte sous seing privé ou une déclaration 2759 avec un formulaire 2048-M et payer tous les impôts qui incombent au bureau d’enregistrement situé là où réside l’une des parties.

Afin de ne pas être imposé deux fois, vous devrez spécifier la plus-value engendrée par la vente d’un bien sur la déclaration 2042-C à l’emplacement 3VZ et ainsi intégrer son montant pour le calcul du revenu fiscal de référence. Dans le cas où la plus-value est intégralement exonérée, il n’est pas nécessaire de l’indiquer dans la déclaration des revenus.

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Il est à noter qu’une plus-value peut parfois être exemptée d’impôt si les conditions requises sont remplies à la vente initiale. Dans ce cas, le montant de cette plus-value doit être reporté à la case 3VW sur votre déclaration 2042-C.

Peut-on être exonéré de cet impôt ?

Après la vingt-deuxième année de détention du bien, le vendeur n’est pas imposable sur sa plus-value et après trente ans il est aussi exempt des prélèvements sociaux.

Voici les situations dans lesquelles une exonération est possible :

  • Résidences principales : Les résidences principales ne sont pas concernées par l’impôt sur la plus-value immobilière. Il est nécessaire que le bien soit effectivement et habituellement occupé pour qu’il puisse être considéré comme une résidence principale, ainsi que les dépendances (cave, parking ou garage jusqu’à un kilomètre de distance).
  • Biens dont la valeur est inférieure à 15 000 € : La plus-value d’un bien est exonérée d’impôts si la valeur de la vente ne dépasse pas 15 000 euros, ce qui peut survenir lorsqu’il y a un mariage ou une indivision. De plus, un usufruitier, époux ou propriétaire en indivision n’est pas imposable sous réserve que sa quote-part ne soit pas supérieure à cette somme.
  • Biens détenus depuis 30 ans (ou plus) : Les biens immobiliers donnent droit à une exonération partielle ou totale des impôts et prélèvements sociaux selon leur durée de détention. Après 22 ans, l’impôt sur le revenu est exonéré ; après 30 années, la plus-value du bien sera totalement exempte.
  • Biens détenus par des non-résidents : Les non-résidents européens qui vendent leur résidence principale en France sont exonérés d’impôt sur la plus-value si cette vente intervient avant le 31 décembre de l’année où ils quittent le territoire et que pendant ce temps, le bien n’a pas été prêté ou loué.
  • Résidence principale détenue par une personne handicapée ou retraitée : La plus-value réalisée lors de la cession d’une résidence principale par un vendeur vivant dans une maison de retraite ou foyer médicalisé pour personnes handicapées est exonérée d’impôts, à condition que la vente ait lieu au maximum 2 ans après son entrée.

Plus-value sur les terrains à bâtir : cas particulier du réinvestissement dans une résidence principale

Posséder un terrain constructible peut s’avérer être une occasion profitable pour son propriétaire. Lorsque ce dernier procède à sa vente, le montant de cette plus-value est exonérable si elle est réinvestie dans un bien immobilier destiné à servir comme résidence principale du vendeur ou de membres de sa famille directe.

Cependant, afin que l’opération soit effective et reconnue par les autorités fiscales en tant que telle, il convient que le nouvel investissement devra se faire dans un délai maximum précis qui ne doit pas excéder 24 mois suivants la signature entre les parties concernant la vente du terrain.